馬光遠：二手房開征增值稅 這是斗地主還是剪羊毛？

　　在3月13日“兩會”新聞發布會上，國稅總局局長王軍在人民大會堂回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。這意味著，原來在二手房交易時征收的營業稅將被增值稅所取代。

　　按照政府工作報告的要求，從今年5月1日起，金融業、建筑業、不動產業和生活服務業的營業稅將全面改為增值稅。王軍的原話是這樣的：

　　這次“營改增”不同于以往，數量大，涉及到近1000萬戶納稅人；時間緊，實際準備時間不到2月；此外，首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易；還有很多新增納稅人過去基本沒接觸過增值稅，稅務部門準備任務艱巨。

　　在今年減稅的大背景下，王軍局長的表態似乎在表示增稅的概念。那么，房地產行業從營業稅改為增值稅，究竟是增加了稅負，還是減少了稅負，這是大家最關心的問題。

　　但是，這個最核心的問題，目前由于國務院的方案還沒有出臺，其實很難回答。在過去征收營業稅的情況下，二手房交易需要繳納5％的營業稅。今年2月19日，作為刺激房地產去庫存的一環，財政部決定對房地產交易環節的契稅、營業稅進行重大調整。新規規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。通過這次營業稅、契稅的調整后，房地產交易環節的營業稅和契稅政策基本回到了2008年大救市的水平。

　　如果營業稅改成增值稅，不考慮稅收的減免優惠，可能適用的稅率有6％、11％的稅率，以及少數可能適用的3％的征收率。由于營業稅是對銷售額進行征稅，而增值稅僅僅是對“增值”部分進行征稅，所以，在未來總體設計的時候，最主要的原則是體現稅負“只減不增”的原則，并且能夠體現現有的稅收優惠政策。

　　從中國房地產領域稅收體系看，目前最大的問題是交易環節稅費太多，而持有環節稅少。從國際比較的角度看，我國房產稅稅費不僅不算低，而且很高，與房地產開發和交易有關的稅費高達60多種，保守估計占房價的比例在40％以上。這意味著，未來地產領域稅費改革應該大幅度減少交易環節的稅收，調整結構。這也意味著“營改增”之后的增值稅的基本原則是比以前的營業稅要減少，至少不能增加。

　　上述負責人進一步表示，稅制改革政策設計時，是要保證平穩過渡。原來營業稅是5％，改成增值稅后，要么通過核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規增值稅征收的辦法，后續再慢慢調整到常規征收辦法；要么通過配套其他政策的調整，保證整體稅負不會有太大變化。

　　但是，由于增值稅自身的特殊性，即使在稅負不增加的情況下，增值稅只對增值額征稅意味著，增值越大，征稅越多。這在實際層面對房價具有抑制作用。就心理而言，對于未來房地產市場的穩定具有一定的意義。

　　但是，從房地產長期穩定的角度而言，“營改增”只是房地產稅收體系改革的第一步。中國房地產稅收體系各種不適應的亂象很多，比如，未來的房地產稅的問題，至今沒有破局。房地產領域稅費改革的大原則應該是為中國房地產的穩定健康發展構建一個合理的稅收體系，而不是增加或者改變一個稅種這么簡單和粗糙。應該抓住稅費改革的有力時機，對中國現有的不合理稅制進行徹底的改革和重新的設計。

　　購房者最擔心的是，以前已經很重的稅負降不下來，卻又增加新的稅種。比如，以前稅務部門只談房地產稅的出臺而不談其他稅費的減免，這樣的改革無異于在本來已經很重的稅負基礎上，再加稅。而在購房者對房價沒有任何話語權的情況下，這樣的稅收最終會轉嫁給購房者。因此，房地產領域的稅費改革應在維持現有稅負水平的基礎上，調整結構，而不是只強調收稅，卻不理會其他稅種。

　　過去每次稅改，最后都淪為增稅的代名詞，希望這次真的不一樣。其實大家都明白，房地產這個大蛋糕里，最大的受益者是各級地方政府，去房地產庫存的關鍵是房價下降，房價要降的關鍵是稅費能真正有一個下調。其實這是一個“斗地主”的游戲，對于購房者而言，這個游戲鏈條上的所有利益方如果都不肯讓利，購房者的唯一的武器第一是等待，第二是等待，第三還是等待，看誰耗得過誰。兩只烏龜比耐心，總有一個有忍不住動一下的時候。